미래에셋 부동산펀드 공실리스크 전대차 운영

미래에셋자산운용이 운용하는 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁 11호'(미래에셋맵스 11호)의 임대차 안전성이 도마에 올랐습니다. 우량 임차인을 내세워 해당 펀드의 상품성을 알려왔지만, 실상은 '공실 리스크'가 서려있는 전대차(재임대) 형식으로 투자자산이 운영된 것으로 나타나게 되었습니다.

1일 금융투자업계에 따르면 미래에셋맵스 11호 펀드는 지난 4월 말 투자자산인 미국 애틀랜타 오피스 빌딩(Park Center1)에서 전차인(재임대)인 카바나사(社)의 퇴거로 발생한 트리거(Trigger‧특정사안) 이벤트를 해소하기 위한 과정을 밟고 있습니다. 임차인(임대)인 스테이트팜사(社)는 직원들의 사무실 복귀 정책을 시행하는 등 파크 센터1의 1‧2‧3동 전반에 걸쳐 공간 재배치를 추진 중입니다. 미국의 정상급 보험사인 스테이트팜은 지난 2017년 7월 미래에셋맵스 11호 펀드가 설정됐을 당시 파크센터1의 임차인으로 이름을 올렸습니다.

미래에셋맵스 11호에서 트리거 이벤트가 발생하게 된 것은 올해 초 스테이트팜과 카바나간에 체결한 전대차 계약이 돌연 해지됐기 때문입니다. 미국 보험사인 스테이트팜은 지난 2021년 9월 중고차 업체 카바나와 전대차 계약을 맺고 자신들이 임차 중인 전체 공간56만9788sqf(제곱피트‧1만6012평)를 10년간 재임대하기로 했습니다. 하지만 불과 1년 4개월여 만에 양사 간 계약이 해지되면서 미국 동남부 중심지에 소재한 프라임급 신축 오피스의 대부분(96.5%)이 빈 공간으로 남게 되는 상황이 빚어졌습니다.

미래에셋맵스 11호 펀드의 투자설명서에 기재된 '스테이트팜'과 관련된 내용. 이외에도 스테이트팜의 현지 시장 순위, 재무상황 등에 대해서도 담고 있습니다. 하지만 임차인이 스테이트팜이 이를 다른 곳에 재임차 줄 수 있다는 내용은 찾아 볼 수 없습니다.

이는 배당여력 축소를 불러올 여지가 다분하다는 점에서 시장의 우려를 낳습니다. 이번 사안은 배당금의 원천이 되는 임대수익을 대주(Column Financial Inc) 계좌에 유보해야 하는 캐시트랩(Cash Trap) 이벤트로 이어지기 때문입니다.

그럼에도 미래에셋자산운용은 투자자들이 입게 될 피해는 제한적이라는 입장입니다. 스테이트팜이 2037년 7월까지 임대료와 관리비를 지급하는 주체로서 그 역할을 이어간다는 이유에서입니다. 다만 오는 9월로 예정된 차기 배당금 분배일까지 사안이 해소되지 않으면 투자자들에게 돌아갈 이익금이 일시적으로 감소할 할 수 있는 가능성을 열어두고 있습니다. 미래에셋운용은 임대수익 가운데 얼마를 유보금으로 묶어둘 지에 대해서는 밝히지 않고 있습니다.

문제는 투자자가 사전에 파크 센터1 빌딩에서 전대차 계약이 이뤄질 수 있다는 걸 알기란 쉽지 않다는 점입니다. 투자 판단의 지침 되는 미래에셋맵스 11호 펀드의 투자설명서에는 전대차 관련된 내용이 전혀 담겨있지 않은 것으로 나타났습니다.